[摘要] 北京、上海、广州、深圳等一线城市率先进入存量房时代，新房开发进入低位徘徊期，而以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式，则日益受到政府、开发商、运营商、服务商等多方的共同重视。
北京、上海、广州、深圳等一线城市率先进入存量房时代，新房开发进入低位徘徊期，而以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式，则日益受到政府、开发商、运营商、服务商等多方的共同重视。
激活存量资源
随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展，我国一线城市二手房成交总量已 过新房成交量。数据显示，前三季度北京二手房与新房成交量之比为1.3；上海二手房与新房成交量之比为1.2。
目前，一线城市核心区和近郊区新增供应量已经很少，新建商品房主要集中在城市远郊区。未来四个一线城市房地产交易将以存量房交易为主。存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超过50%，表明楼市开始步入存量房时代，即进入以存量房交易为主的阶段。
在土地稀缺的存量房时代，地方政府、投资商、散户投资者均面临发展困境。对于地方政府，核心区域已经无地可用，但促进财政收入增长的压力仍然严峻；对于投资商，土地资源匮乏严重缩减了其发展空间，即使有新增土地供应，也只能是高成本的“地王”价格；对于散户投资人，非核心区域的物业资产缓慢，而低风险的核心区域的投资机会缺乏。、
如何化解这一困境？业内人士表示，以“旧楼改造、存量提升”为核心的各式各样的“城市更新经济”，是理想的答案之一。“旧有楼宇改造，轻易化解了这些矛盾，有效实现了多方共赢。地方政府实现了可持续的税收源，投资商获得了新的投资机会，散户投资人有了新的保值增值路径。”
城市更新升级
城市有机更新在存量房时代具投资价值，并将激发城市活力，再造城市繁荣。“在中国，大规模的城市重建在未来30年是不可避免的。”业内人士称，如同很多国家已经经历过的一样，“大都市病”越来越严重的中国一线城市，正在率先迎来城市更新的浪潮，“其中蕴含的商机将十分庞大，少说也有数万亿元，甚至十万亿元之上”。
作为中国发展方向标的一线城市，均高度重视城市更新课题。今年5月下旬，上海市政府印发《上海市城市更新实施办法》通知。今年3月份，广州市城市更新局正式挂牌成立。深圳则连续发布城市更新单元计划，截至今年10月底已发出三批计划，数十家房企抢食其中的商机。可以说，这些举措均在探索建立城市低效存量建设用地盘活利用的新机制，也标志着这些城市的城市更新工作进入一个崭新的、常态化发展阶段。
事实上，近年来城市更新规模一直呈逐年增加的趋势，越来越多的房企聚焦于此，并付诸实践，其中就包括了万科这样的行业龙头。位于北京国贸商圈的万科大都汇，以及位于上海的万科张江国际创新中心，即是其中的典型案例。
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