2014年房地产市场在无任何政策调控的情况下，首次自主性回落，销售大幅萎缩之后，带来房价的下跌。很多人认为这是房价泡沫开始“破”了。但是，房价有无泡沫的关键不在于房价的高低，而在于大部分收入群体的承受力。
一、政策难以根本改变市场趋势
以本轮楼市回暖的情况为例，一线城市房价环比全线上涨，成交量也居于历史高位，与此同时，三四线城市的楼市仍冷清。
与此相对的是，一线城市仍在严格执行限购，且无明显的刺激性政策。三四线城市出台了诸如财政补贴、降首付等全面刺激性的政策。
我国城镇化率从1978年的17.9%提升至2014年的54.8%，以年均增长1.02个百分点的速度稳步提高，2014年，我国城镇常住人口比上年末增加了1800多万，未来市场需求仍然会稳定释放，房地产开发市场仍将面临较长时间的“白银”时代。
房地产市场进入深度调整时期，新型城镇化的推进和区域政策规划将稳定释放市场需求，产业转型、人口迁移等因素影响将直接影响楼市回暖和城市投资吸引力。市场各方需根据区域政策导向、产业特征、人口流动方向，把握不同区域及城市特点，合理调整区域投资布局，适应环境变化。
二、产业和人口导入是关键
财政补贴、住房公积金等楼市利好政策短期有利于平稳房地产市场，但长期来看，促进一个城市房地产长期健康发展的关键即是产业结构的优化升级以及人口导入。
（一）产业结构影响房价上涨空间，产业越高端、多元，房价上涨空间越大
产业结构决定了市场的潜在需求及购买能力，也是房地产市场有无强有力支撑的重要保障。产业结构升级一方面带来人口的大量流入，继而影响一个城市或地区的房地产市场需求量，另一方面会提升人们的购买力水平，继而提升一个城市或地区的房价上涨空间。且产业越高端、多元，房价上涨空间越大。
就好比第三产业占比高的一二线城市，房价更为坚挺。多依赖第二产业，靠投资驱动的三四线城市，在产业转型升级过程，楼市的需求和购买力有限，受本轮楼市冲击较大。
（二）人口吸附能力强，购买力强，房价更坚挺
人口规模与房价水平不完全成正比，还应同时考虑人口密度，经济总量，比如深圳的人口密度高，为5323人/平方公里，比位居第二的上海多出一倍多。
一线及长、珠三角二线城市产业结构优质，城市整体开放度较高，对人口有较强的吸纳能力，且人均收入水平较高，购买力较强。
2013年，一线城市及杭州、苏州、宁波、无锡等二线城市常住人口与户籍人口比例均超过1.2，人口流入趋势明显，此类城市经济基础发达，产业结构优质，对人口的吸纳能力较强。
同时，此类城市2014年城镇人均可支配收入均超过3.8万元，远超平均水平，购买力较强。
（三）需求不强导致楼市库存较大
在需求强劲的背景下，一二线城市的商品房销售较快，供需较平衡，多数三四线都存在供大于求的情况。
实际上，一二线城市的房地产开发投资和供应量并不比大部分三四线城市低，但在需求产业和人口导入强劲的背景下，一二线的城市供应更为平稳。
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